房产
成交持续回落,去地产化
房产 2019-12-29 01:49

7月中旬,在市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城上面,打算出租。

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【 市 场 关 注 】

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而接下来的“中介抢房大战”,令陈先生更是哭笑不得。陈先生向华夏时报记者表示,预期价格在7500元每月,而在自如和蛋壳公寓两家中介的三轮抬价之后,每月成功涨价3300元,达到10800元每月,房租每年涨2%。陈先生向华夏时报记者表示,蛋壳公寓的中介当时说,不管自如出多少,都多加300元。

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  • 8月13日,财政部公布2018年7月财政收支情况,1-7月累计,国有土地使用权出让收入31548亿元,同比增长35.1%。其中与土地和房地产相关税收中,契税3412亿元,同比增长16.5%;土地增值税3713亿元,同比增长13.5%;房产税1774亿元,同比增长7.5%.

  • 8月16日,住建部官网发布消息,今年1-7月,全国棚户区改造已开工407万套,占年度目标任务的70%,完成投资9900多亿元。2018年《政府工作报告》强调,启动新的棚改三年攻坚计划,今年开工580万套。这也意味着,目前该目标已完成7成。

  • 8月17日,住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈指出,今年以来,各地全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,认真落实房地产调控主体责任,因城因地综合施策,调整供应结构,遏制投机炒作,房地产市场总体保持了平稳运行。但是,近一段时间,部分城市房价出现过快上涨,须引起高度重视。

  • 2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

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租金在多轮抬价后增加3300元

万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

【 一 周 综 述 】

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在网上几乎很少看到房东自爆中介抬价事件,而房东陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发的这条帖子,引起了热议。

8月21日上午,万科在深圳举办2018年上半年业绩会。财报显示,2018年上半年万科实现销售金额3046.6亿元,实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%。

上周楼市小幅震荡,据上海中原地产数据显示:上周(8.13-8.19)新建商品住宅成交面积13.3万平方米,环比减少0.5%。

张静初很久没有出现在大众视线了

8月1日,陈先生以网名“仙翩”,在水木社区发表了一篇帖子,截止8月6日,共得到了532个回复。其内容原文如下:

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上周成交前十项目中没有一个一次性交易量超过百套,的确有再次走弱的信号。尽管近期市场成交活跃表现好于去年同期,但是在调控的大背景下不具备持续反弹能力。近期一些认筹的项目来看,一次性全部认购完的项目越来越少,说明购买力在减弱,因此市场的休整也是意料之中的事情。不过从近期投放项目来看多在成熟板块,市场接受度较高,预计在经过重新蓄水后,成交还有向上动力,8月的翘尾将是大概率事情。

她今年38岁

“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800每月,给11个月……”

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

近期北京深圳等城市房租快速上涨成为市场焦点。相比之下同为一线城市,上海租金非常稳健。尽管每年6-8月是毕业季,但是今年租金涨幅并不显著。7月上海中原租赁指数显示只有238点,比2月最高点还有1个点的差距。总体来看,租金自2016年触及历史高位后一路震荡下行,当前处于震荡格局。

和很多冻龄女神一样

记者联系上陈先生,其对记者表示,自己年轻时候也是租房,觉得年轻人很不容易,所以想把这件事情曝光出来。

不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

上海租金之稳主要有几方面因素:

岁月似乎并没有在她身上留下太多痕迹

而在该帖子的几百条回复中,记者发现,不少网友又相同的经历。

万科“去地产化”路径

1、上海人口常住人口呈现流出格局,市场需求减少。2015年上海常住人口首次出现流出,2017年则继续流出。租房是消费,需求减少的背景下难以支撑价格走强。

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网名叫做解答的网友,在8月3日回复道:我家周围,正常7500到7800一个月,中介现在9500×11个月大规模收。网名叫做Leonardo的网友,在8月2日回复道:2年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的2居出租市场价5k-5.5k开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给他。一个星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。

财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

2、供应端充分。除了传统整套租房外,还有长租公寓参与市场竞争,其实一些快捷酒店也有部分包月等短租服务,市场细分程度高,提供选择多。而传统租赁市场中,由于今年销售市场不佳,挂牌时间长,对房东而言空关一个月就是一个月损失,由售转租的也有一定比例。

她去年拍了一部电影叫《无双》

……

祝九胜表示,万科租赁新增房源主要来自三方面:第一,政府推地的时候,这是一个长租公寓用途的地,万科在北京、佛山、深圳有6个这样的项目;第二,各类机构历史上闲置的存量资产,万科通过合作方式或者通过租赁方式租过来;第三,社会上分散在个人手上的房子。

3、市场充分竞争。大型中介因为成本关系,对于租赁业务感兴趣程度低些,但是上海小中介确非常乐忠于此类业务,尤其是一些“夫妻老婆店”,对小区情况以及和业主非常熟悉,手里也有不少客户,挂牌到成交流转速度快。其次,把房子租给长租公寓虽然也是一种方式,但上海房东似乎更精明,一方面不会给别人赚差价,另一方面自己对于租客的选择有自主权,可以不借给资质不高的租客,避免不必要的麻烦,所有并不是所有人都乐于接受这种方式。

还未上映

在接受记者采访中,陈先生道出了另一个隐情。蛋壳公寓中介对他说过,他们融了一笔钱可以高价代理和运营租房,已经掌握的多少套房源数据,以后可以拿着这些数据再去讲故事融资,上市……

此次租赁业务,关注点在于万科首次将租赁住宅业务确立为核心业务。按照祝九胜的解释,这个转变也符合万科美好生活服务商的定位,这只是逻辑的自然延伸。

4、上海未来房租难出现非正常上涨。上海自去年推出租赁住房用地后拿地的都是国企或央企,预计1年后这些房源将陆续上市,届时这些房源租金是重要参照系。这些房源将起到租赁市场“压舱石”作用。

在加拿大拍完后

装好后可多租65%租金

但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

她自己多留了两天

刚刚以8000元/月租金成交了东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,中天置地中介李先生显得有点开心,在记者以租房者的身份与李先生交谈时,李先生十分热情。

至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

一个人在北美徒步大峡谷

同时,在记者将陈先生的经历与中介李先生说明时,李先生表示,多家抬价抢房是很正常的事情。

因此,一个合理的解读就是,万科正在从各个层面悄然“去地产化”,程度有深有浅,范围有大有小,这是万科的长远生存逻辑。“十年之后,万科还是地产公司吗?我想应该不是了,如果还是,那也得惨淡经营了,那时在中国经济里房地产比例已经占得不高了。”郁亮曾如此表态。

然后又去了西藏转山

李先生向记者表示,刚成交的这套房子,正是同链家、润邦一起和房东谈的。房东出6500元,链家给出了7500元,最后,自己以8000元,和房东签了三年。最终成交价比房东的出价高出23%。

其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

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在之后的对话中,记者了解到,李先生刚成交的这一套简装房,李先生可分得利润的百分之十。

7月3日,华人文化融资百亿,信息显示是万科携阿里、腾讯领投。

2008年拍完《唐山大地震》后

除去第一年装修、家居的费用,头年分红在1万左右,未来两年收入更多。从装修到入住,李先生表示,十天之内便可完成,然后即可挂在平台上面,供租房者选择。由于面积足够,李先生打算给每个房间再建一个独立卫生间,装修完之后,按3300元每月租出去,将会十分抢手。按装修后的3300元每月的房租,该套房月收入达13200元每月,比成交价高出65%。同时,中介李先生告诉记者,在中介平台上发布的房源,每年还要给服务费,大概为一个月的房租。

7月5日,万科发布公告称,公司通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康与中信资本(天津)拟共同参与投资成立中信资本医疗健康专项基金。基金目标规模为人民币17亿元,首期规模为人民币8.02亿元。

她整个人陷入了巨大的压抑中

多方因素导致租金上涨

7月9日,万科物流发展有限公司,宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包,包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。这也是万科在2017年10月正式进入冷链领域、并购普洛斯之后的又一物流举动。

多年前,她失去父亲

“近几个月房租价格不会低了,年前可能会降也不会降太多,”蛋壳公寓中介小张向记者表示,“现在是人多房少,拆迁的太多。”

短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

也曾无比痛苦

某公寓负责人告诉记者,北京拆掉了很大一部分不合规的租房,对租赁市场越来越严格,房源少了很多。

2017年8月份的万科中期业绩推介会上,郁亮首次将万科的业务归为五大类型,其中地产开发和物业管理分别被纳入前两大核心业务。第二大核心业务物业上半年的动作也不小,上半年,万科创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

但这次来得更剧烈

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,北京对于违规房源查处比较多,房源相对减少,装修配置好的公寓,租金自然更高。另外,二手房交易开始活跃,也会带来房租的上涨。

2018年半年报,租赁成为第三个被列入核心业务的类型。一个推断是,将来,上述“非地产业务”的发展和前三大核心业务的路径一样,殊途同归慢慢列入核心业务。

因为电影里所讲的大部分事情是真的

同时,对于出现租金上涨,房源紧张,合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道,出现这种状况,一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了,租金上涨。另外,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

而这些“非地产业务”采取的扩张手段大概率都是外部并购。例证就是,万科发展商业就是通过并购印力集团,而物流上的重大突破则是并购普洛斯。并购的好处就是试错成本低,扩张快。

她没有办法骗自己这只是一部电影

对于集中式长租公寓运营方来说,租金价格的快速上涨又意味着什么,华夏时报记者采访了乐乎公寓CEO罗意,罗意针对此事表示,在这一轮北京房租上涨的过程中,分散式公寓竞争者之间肯定是有更加激烈的房源竞争。而竞争如此疯狂,罗意表示,可能是北京这一轮租金上涨,给了他们更多的想象空间。而对于集中式公寓来讲,今年的房源并不比往年紧张,但是受到拿房成本和品质提升的影响,乐乎今年出租的公寓价格平均上涨了10%左右。

为未来业绩增长未雨绸缪

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关于中介高抬租金争抢房源事件,华夏时报记者已经向蛋壳公寓公开联系渠道发出了采访函,询问不惜高价拿房的原因,但截至下午发稿,未收到对方回复。

万科的另一大忧患意识体现在对各项财务指标的管控,以及未来业绩支撑的准备上。

张静初第一次感觉到自己从戏里走不出来

(受被采访者委托,以上名字均为化名)

具体到各项指标上,拿地投资方面,上半年万科共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平方米,权益规划建筑面积1143.9万平方米,权益地价总额约578.2亿元,均价为5054元/平方米。按建筑面积计算,90.8%的新增项目为合作项目。

没法自拔,对很多事都失去兴趣

不过,在117个新增项目中,一线城市中只有2个项目,位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降,2016年上半年占比26%,2018年上半年只有18%。对此,万科内部人员向和讯房产表示,万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样,半年报中提到,万科坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

当时她知道自己可能得了忧郁症

其实,万科的拿地节奏在下半年就有加速,补仓动作明显。数据显示,2018年1-7月,万科拿地所支付的权益价款总计为966.15亿元,较去年同期增幅达19.27%。仅7月单月,万科新增项目33个,计容建筑面积848.4万平方米,权益价款254.38亿元。此外,万科还新增物流地产项目8个,占地面积49.70万平方米,合计需支付权益价款19.98亿元。

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此外,万科可结算资源持续上升,也为万科未来业绩增长形成了支撑。上半年,万科结算收入地产方面1005.36亿元,结算均价14300元/平方米,比去年同期有比较大的提升。同时截至2018年上半年底公司可结算金额达到5200.5亿元,较2017年年底增长了25.5%,为未来结算业绩形成支撑。

那一年

不过,万科的地产业务还是出现了“放缓”的现象。比如,财报显示,2018年上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%。而据国家统计局数据,今年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%。

她离开北京去了纽约

从销售金额指标来看,万科上半年的增速只有个位数,大大低于行业水平,这也说明万科地产市场份额的减少。

重新做一名学生学习编剧

换个角度想,这或许也可以解释万科为什么要多点开花,大力发展其他业务,在地产份额逐渐减少的前提下,万科如若还想保持一定的规模,也只能寻找其他的利润增长点。更何况,万科的第二大核心业务物业管理,从此次半年报来看,已经为万科业绩带来了贡献度。财报显示,万科物业服务累计签约面积超过 4.7 亿平方米,上半年实现营业收入 41.6 亿元,同比增长 29.8%!

在纽约运动、上课、看展

万科首席财务官孙嘉说,万科内部有一句话,没有成功的企业,只有时代的企业,万科人骨子里这么多年一直强调危机意识、自我变革的基因,从住宅开发到今天城乡建设与生活服务商,从职业经理到事业合伙人背后都是这种非常实在的变化。此次业绩会上,孙嘉表示,万科未来还会继续实施和探索事业合伙人机制,万科的事业合伙人机制不是行政命令,恰恰相反,而是要百花齐放、自行摸索,先实践再得理论,再进一步指导实践。

吃高热量的食物

或许,万科的“危机意识”也藏在这项制度里。此前为万科的事业合伙人制度做过顾问的周禹曾表示,不能持续增长就意味着失败,万科一定要增长,增长的秘诀就是调动员工的积极性,并且范围越广越好!

生活重新获得了自由和秩序

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就像儿时在福建老家和外婆在一起的日子

作者:苗雪艳

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地产界的诗与远方,寻找、见证、参与并创造。

张静初四岁前和外婆一起住

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